Hotelium i tokenizacija nekretnina: što pokazuju dokumenti, brojke i stvarna imovina?

Može li blockchain tehnologija povezati ulaganja u nekretnine s manjim iznosima kapitala? Na primjeru Hoteliuma istražujemo što stoji iza HTL tokena, kako funkcionira sustav nagrađivanja članova i što možemo provjeriti u službenoj dokumentaciji.

Što je tokenizacija nekretnina?

Tokenizacija stvarne imovine, poznata kao RWA (Real World Assets), postupak je povezivanja određene imovine ili prava s digitalnim tokenima na blockchain mreži.

U slučaju nekretnina to može značiti da digitalni token predstavlja određeno pravo povezano s nekretninom, primjerice pravo na dio prihoda, potraživanje ili vlasnički udio.

No nisu svi modeli jednaki. Kupnja tokena ne znači automatski da je kupac postao suvlasnik nekretnine. To ovisi o pravnoj strukturi projekta i ugovornim pravima imatelja tokena.

Jedan od regionalnih projekata koji povezuje blockchain tehnologiju, turističke nekretnine i sustav članstva jest Hotelium, povezan s tvrtkama Planet Program.

Hotelium: kako funkcionira poslovni model?

Hotelium koristi HTL, digitalni token na Ethereum blockchainu, prema standardu ERC-20.

Prema službenim uvjetima programa, HTL je definiran kao utility token. Projekt kroz različite članske programe povezuje kupnju tokena, razvoj nekretninskog portfelja i nagrađivanje članova.

Članovi mogu aktivirati pakete različitih vrijednosti, a program je podijeljen u dvije osnovne faze.

Prvih 12 mjeseci član sudjeluje u Loyalty programu, u kojem se nagrade obračunavaju prema pravilima aktiviranog paketa i isplaćuju u USDC-u.

Nakon toga slijedi 36-mjesečni dividendni program, tijekom kojeg se HTL vodi kao Shares A.

Po završetku programa član prema ugovornim uvjetima može zatražiti otkup cijelog paketa po početnoj vrijednosti ili pretvoriti Shares A u Shares B, koji ostaju trajno u sustavu i sudjeluju u godišnjim dividendama.

Postoje li stvarne nekretnine iza Hoteliuma?

Jedno od najčešćih pitanja potencijalnih članova odnosi se na postojanje fizičke imovine.

Umjesto oslanjanja isključivo na promotivne prezentacije, pogledajmo što pokazuju dostupni dokumenti.

Zlatibor, Srbija: upis vlasništva

U dokumentaciji Hotelium kluba nalazi se rješenje Republičkog geodetskog zavoda Srbije od 29. svibnja 2025.

Dokument se odnosi na katastarsku općinu Čajetina, parcelu 7001/9 i objekt broj 3.

Prema rješenju, Planet Program d.o.o. Beograd upisuje se kao vlasnik dvaju poslovnih prostora, površine 62,18 m² i 61,91 m², s vlasničkim udjelom 1/1.

Ukupna površina iznosi 124,09 m².

Riječ je o konkretnom službenom dokumentu koji povezuje pravnu osobu s određenom nekretninskom imovinom na Zlatiboru.

Za potvrdu trenutačnog vlasničkog stanja potrebno je provjeriti aktualni katastarski izvadak.

Istra, Hrvatska: više od četiri hektara zemljišta

Drugi dokument odnosi se na nekretnine u Hrvatskoj.

Prema zemljišnoknjižnom izvatku Općinskog suda u Puli, sa stanjem na dan 6. studenoga 2025., Planet Program d.o.o., OIB 12744912617, bio je upisan kao vlasnik šest katastarskih parcela u katastarskoj općini Gočan.

Ukupna površina zemljišta iznosi 43.508 m², odnosno približno 4,35 hektara.

U izvatku je naveden vlasnički udio 1/1, a u teretovnici stoji da nema upisanih tereta.

Prema informacijama iz projekta, zemljište je namijenjeno razvoju Diamond Club Histria.

Zemljišnoknjižni dokument potvrđuje upisano vlasništvo na navedeni datum, ali ne potvrđuje tržišnu vrijednost zemljišta, građevinske dozvole niti stupanj realizacije budućeg turističkog projekta.

Podaci se mogu provjeravati putem hrvatskog sustava Uređena zemlja i nadležnih katastarskih registara u Srbiji.

Što pokazuju brojke iz Hotelium Backofficea?

Prema podacima prikazanim u korisničkom sustavu Hoteliuma u listopadu 2026., unutar kluba evidentirano je približno 3,2 milijuna HTL tokena.

Njihova raspodjela prikazana je ovako:

Prema Terms and Conditions, maksimalna predviđena količina HTL tokena iznosi 490 milijuna.

Međutim, broj tokena prikazanih u klubu nije isto što i ukupna količina tokena u blockchain opticaju. Za potpunu analizu potrebno je provjeriti podatke pametnog ugovora i raspodjelu tokena.

Vrijednost nekretninskog sektora

U istom korisničkom sustavu prikazane su sljedeće vrijednosti:

Kada se ukupni prikazani iznos podijeli s približno 3,2 milijuna HTL u klubu, dobiva se oko 0,783 € po tokenu.

To je matematički omjer internih podataka platforme, a ne neovisno potvrđena vrijednost tokena.

Za preciznu procjenu imovinskog pokrića potrebni su financijski izvještaji, procjene vrijednosti nekretnina, podaci o obvezama i jasna pravila o pravima imatelja HTL-a.

Kako funkcioniraju dividende?

Hoteliumov dividendni program temelji se na udjelima Shares A i Shares B.

Prema dokumentu General Terms and Conditions – Key Provisions, godišnja dividendna vrijednost izračunava se na temelju 10–15% vrijednosti aktivnih nekretnina, uz raspodjelu prema ukupnom broju udjela i primjenu određenih koeficijenata.

Dokument Dividend Program, međutim, govori o izdvajanju 10–15% dobiti nakon troškova upravljanja.

Ta dva opisa nisu potpuno jednaka, pa je za konačno razumijevanje formule potrebno dodatno službeno pojašnjenje.

Dividende se prema pravilima programa obračunavaju za prethodnu godinu i isplaćuju u svibnju.

Njihova stvarna vrijednost može ovisiti o rezultatima poslovanja, vrijednosti nekretnina i pravilima obračuna. Zato prikazane postotke ne treba tumačiti kao zajamčeni osobni godišnji prinos.

Shares A ili Shares B: u čemu je razlika?

Shares A predstavljaju vremenski ograničenu fazu dividendnog programa.

Nakon isteka predviđenog razdoblja član može zatražiti otkup cijelog paketa po njegovoj početnoj vrijednosti, prema uvjetima programa.

Shares B namijenjeni su trajnom sudjelovanju u dividendnom programu. Prema dokumentaciji, takvi udjeli ostaju u sustavu i ne mogu se povući.

Prilikom dobrovoljne pretvorbe Shares A u Shares B predviđen je dodatni bonus od 10%, dok se nakon isteka roka za odabir automatski obračunava bonus od 5%.

Takav model može odgovarati članovima koji žele dugoročno sudjelovati u programu, ali zahtijeva razumijevanje ograničenja povlačenja sredstava.

Nova mogućnost isplate u Bitcoinu

Hotelium je u korisničkom sustavu objavio dodatnu mogućnost isplate raspoloživih sredstava putem Bitcoina (BTC).

Prema obavijesti iz Backofficea, ta se mogućnost odnosi na raspoloživa sredstva u HTL-u i USDC-u, ostvarena kroz aktivirane pakete ili nagrade za preporuke.

Prilikom isplate sredstva se mogu konvertirati u BTC, uz odgovarajuće naknade i postupak odobravanja.

Prema objavljenim uvjetima, naknade iznose 4% za određene kategorije članova, odnosno 9% prema standardnom modelu.

Mogućnost je u obavijesti opisana kao privremena, pa njezinu buduću dostupnost treba provjeravati.

Zaključani dividendni udjeli pritom se ne smatraju automatski raspoloživim sredstvima za isplatu.

Hotelium Travels i prihod od turističkih usluga

Hotelium razvija i platformu Hotelium Travels, zamišljenu kao kanal za rezervacije turističkog smještaja.

Prema predstavljenom poslovnom modelu, platforma koristi proviziju od 12%, pri čemu je dio namijenjen pogodnostima korisnika, a dio doprinosu sustavu nagrađivanja.

Ovaj model otvara mogućnost povezivanja članstva s prihodima od stvarnih turističkih transakcija.

Ipak, postojanje platforme i opisanog modela provizija ne dokazuje koliki su prihodi već ostvareni niti koliki je njihov doprinos dividendama. Za takvu procjenu potrebni su poslovni rezultati.

Koji su rizici?

Kod projekata koji povezuju kriptoimovinu, nekretnine i mrežni marketing potrebno je razlikovati postojanje imovine od financijskih prava članova.

Hoteliumovi Terms and Conditions izričito upozoravaju na mogućnost promjene vrijednosti HTL-a, ograničenu likvidnost i tehnološke rizike.

Dokument također navodi da imatelji HTL-a nemaju upravljačka prava nad tvrtkom samo na temelju vlasništva nad tokenima.

Važno je i pitanje pravne zaštite. Nekretnina koja je upisana na tvrtku ne postaje automatski zajedničko vlasništvo članova kluba.

Za procjenu sigurnosti potrebno je razumjeti tko je ugovorno odgovoran za isplate, kako se financiraju obveze otkupa i što se događa u slučaju financijskih poteškoća.

Službena klasifikacija HTL-a kao utility tokena također ne zamjenjuje neovisnu regulatornu procjenu prema primjenjivim propisima.

Što možemo provjeriti, a što još treba dokazati?

Hotelium je primjer projekta koji povezuje digitalni token, članski sustav i ulaganja u turističke nekretnine.

Dostavljena katastarska dokumentacija potvrđuje konkretne upise nekretninske imovine na povezane pravne osobe u Hrvatskoj i Srbiji na datume navedene u dokumentima.

Korisnički sustav prikazuje podatke o HTL tokenima, vrijednosti nekretninskog sektora i programima nagrađivanja.

Istodobno, postojanje nekretnina i razrađenih ugovornih pravila nije dovoljno za zaključak da su buduće isplate ili vrijednost tokena zajamčene.

Zato se kvalitetna procjena projekta treba temeljiti na provjerljivim dokumentima, razumijevanju ugovornih uvjeta i realnom sagledavanju rizika.

Freedom Team prati razvoj projekta Hotelium i objavljuje edukativne informacije na temelju dostupne dokumentacije. Ovaj članak nije financijski savjet niti preporuka za kupnju HTL tokena. Podaci se odnose na dostupnu dokumentaciju do listopada 2026. i mogu se promijeniti.